Huurverhoging / indexatie huurders vrije sector en middenhuur

Gewijzigd op Do, 20 Feb om 10:22 AM

In de handleiding Algemene informatie over indexeren en huurverhogingen is benoemd dat er een verschil zit tussen commerciële en particuliere (residentiële) huurindexaties en huurverhogingen voor de sociale sector.

In deze handleiding staat informatie uitgewerkt over de verhoging van huren voor huurders van residentiële objecten die vallen binnen de vrije sector.

De volgende onderwerpen komen in deze handleiding over commerciële indexaties aan de orde:

Wanneer is een woning een sociale of vrije sector huurwoningen
Gereguleerde huurverhogingswaarde
Huurverhoging/indexatiedatum
Indexatie waardes
- Aanpassen/toevoegen indexatie waardes
Doorvoeren/berekenen huurverhoging/indexatie
(Tijdelijk) blokkeren indexaties
Brieven huurverhoging
Indexatiebrieven alleen per post verzenden

Ad 1: Wanneer is een woning een sociale of vrije sector huurwoning

Voor residentiële huurwoningen wordt een "begrensde huur" bepaald voor "sociale huurwoningen". De huur voor sociale huurwoningen mag nooit hoger zijn dan deze maximale huurgrens. Deze grens heet ook wel de liberalisatiegrens.

Een woning valt onder vrije sector huurwoningen als de aanvangshuurprijs hoger was dan de liberalisatiegrens die gold op de ingangsdatum van het huurcontract. De liberalisatiegrens voor 2024 is een kale huurprijs > € 879,66.

Een huurverhogingpercentage wordt berekend over de kale huurprijs. Dus: huurprijs zónder servicekosten en zónder kosten voor nutsvoorzieningen (gas, licht en water).

Dit betekent dat residentiële huurwoningen waarvan de kale huurprijs op ingangsdatum hoger was dan de liberalisatiegrens (in 2024 > € 879,66) gekenmerkt zijn als vrije sector huurwoning.

Meer informatie vanuit de Rijksoverheid over het verschil tussen sociale huurwoningen en een huurwoning in de vrije sector staat hier.

Informatie over de huurliberalisatiegrenzen tot 1 januari 2025 staat hier.

Ad 2: Gereguleerde huurverhogingswaardes

Voor zowel de sociale huurwoningen als de vrije sector huurwoningen zijn de huurverhogingwaardes gereguleerd. Dit betekent dat de overheid ieder jaar vaststelt met welk percentage of vast bedrag huren voor residentiële huurwoningen maximaal verhoogd mogen worden.

Type vastgoed	Indexatie type per	Opmerking:
Vrije sector/ Liberaal	CPI berekening	Aankondigingsbrief huurverhoging niet verplicht, wel mogelijk
Vrije sector/ Liberaal	Percentage berekening	Aankondigingsbrief huurverhoging niet verplicht, wel mogelijk

Let op: Als het gereguleerde percentage wordt gebruikt is het aan te raden om bij het indexatietype, via bewerken, het vinkje "gereguleerd" aan te vinken. Als dit vinkje aanstaat wordt de ingestelde tekst met betrekking tot regulering op de brief opgenomen.

Vrije sector huurwoningen

Vrije sector huurwoningen mogen in 2024 (cijfers bekend tot 1/5/2024) maximaal worden verhoogd met 5,5%. (Bron: Rijksoverheid, 2023)

Let op: De basis voor de toegestane huurverhoging is het huurcontract. Als daar een lager maximum verhogingspercentage is afgesproken dan het door de overheid gereguleerde maximum percentage, geldt het contractuele percentage.

Bijvoorbeeld: Contractueel is afgesproken 4%, maximale huurverhoging vanuit de overheid 5,5%, dan mag maximaal 4% verhoogd worden. En anderzijds als in het huurcontract maximaal 7% is afgesproken, moet het gereguleerde percentage van de overheid, 5,5% maximaal gebruikt worden.

Meer informatie vanuit de Rijksoverheid over de maximale huurverhoging voor residentieel vastgoed staat hier.

Ad 3: Huurverhoging/indexatiedatum

In Omniboxx is de indexatiedatum voor residentieel vastgoed altijd op 1 juli. Hiervoor hoeft niets te worden aangepast, ingesteld op de objectpagina.

Voor vrije sector huurders kan er, als dit contractueel is afgesproken om op een andere datum te indexeren, op de objectpagina bij objectstatus in het veld "Indexatiedatum" een afwijkende indexatiedatum worden ingesteld. Wanneer in dit veld een datum staat zal datum voor het doorvoeren van de indexatie worden gehanteerd. Ook voor de daaropvolgende jaren.

Ad 4: Indexatiewaardes

Voordat de huurverhoging kan worden berekend en de huurverhogingbrieven worden klaargezet moet het verhogingspercentage ingevuld zijn.

Toevoegen huurverhogingswaarde

Ga voor het instellen van toevoege van de huurverhogingswaarde naar "Instellingen -> Financieel -> Indexatietypen".

In het indexatietypenoverzicht staat een kolom "Waardes". Door te klikken op het icoon in deze kolom opent een veld waar de waardes voor de betreffende indexatie type moeten worden ingevoerd.

Ad 5: Doorvoeren/berekenen huurverhoging/indexatie

Omniboxx controleert bij elke facturatierun of er objecten geïndexeerd moet worden aan de hand de door de overheid bepaalde datum 1 juli voor sociale huurwoningen of de ingevulde indexatie datum voor een afwijkende datum mogelijk voor vrije sector woningen.

Als er geïndexeerd moet worden wordt dit doorgevoerd op basis van geldende versie facturatiebedragen, en wordt er geautomatiseerd een nieuwe versie aangemaakt.

Ad 6: (Tijdelijk) blokkeren indexaties

Meer informatie over het blokkeren van indexaties is opgenomen in de handleiding Een huurder niet indexeren of op een afwijkende datum.

Ad 7: Indexatiebrieven vrije sector

Bij verhuur van vrije sector woningen is het niet wettelijk verplicht om een aankondigingsbrief te sturen. Omniboxx biedt wel de mogelijkheid dit te doen. De brieven worden klaargezet als de prolongatierun voor de indexatiemaand klaar staat.

Let op: Het is belangrijk dat er tussen het versturen van de brief en het verzenden van de factuurrun geen aanpassingen aan bedragen van de facturen wordt doorgevoerd.

Brieven bij CPI berekening staan klaar onder "Financieel -> Indexatiebrieven -> Liberaal".

Let op: De brieven zijn gebaseerd op de aankomende factuurrun en dienen voor het definitief maken van de factuurrun verzonden te worden anders zullen deze niet meer beschikbaar zijn.

Brieven bij een Percentage berekening staan klaar onder "Financieel -> Huurverhogingen".

Let op: Berkeningen met CPI worden automatisch definitief bij het versturen van de factuurrun. Maar berekeningen op basis van percentage moeten eerst definitief gemaakt worden alvorens de nieuw bedragen toegepast worden. Hiervoor moet na het verzenden van de brieven voor de huurverhoging de klaarstaande factuurrun vernieuwd worden op de berekening door te voeren.

Raadpleeg de handleiding Indexatiebrieven worden niet klaargezet als indexatiebrieven niet worden klaargezet.

Let op: Een huurder waarbij aangegeven staat "geen factuur versturen" of "post", ontvangt wel de indexatiebrief per mail als er een mailadres beschikbaar is. Zo niet, dan komt het klaar te staan bij de postcorrespondentie.

Ad 8: Indexatiebrieven alleen per post versturen

Als de indexatiebrieven alleen per post gestuurd moeten worden, en niet via e-mail, kan hiervoor een setting worden ingesteld.

Ga hiervoor naar "Instellingen -> Software instellingen -> Indexaties" en zet bij "enkel per post" het vinkje aan:

De brieven worden klaargezet in het postcorrespondentie-overzicht. Ga hiervoor naar "Overzichten -> Postcorrespondentie".

Let op: Deze setting geldt voor de totale Omniboxx-omgeving.