Inleiding

In de handleiding Volgorde indexatieberekeningen staat een korte opsomming van de volgorde die Omniboxx hanteert bij het uitvoeren van de indexatieberekeningen. 

In voorliggende handleiding wordt ter beeldvorming nader toegelicht/uitgewerkt hoe de stappen waarop in Omniboxx het indexeringspercentageberekening voor het verhogen van de huur (en andere componenten) doorloopt, inclusief voorbeelden.

Bepalen indexeringspercentage en verbijzonderingen

De basismethode is dat er geïndexeerd wordt op basis van een indexcijfer. In deze handleiding ligt de focus op indexeren op basis van de CBS consumentenprijsindex en verbijzonderingen daarop.

Voor deze basismethode zijn de volgende verbijzonderingen in te stellen in Omniboxx:

A) Basismethode: CBS consumentenprijsindexcijfer (maand)

B) Indexatietoeslag

C) Indexatiestaffel

D) Minimale indexatie

E) Maximale indexatie

F) Overschreven waarde als aftopping gebruiken

G)Overschreven waarde als verhoging gebruiken

Elk van deze methodes wordt in de navolgende paragrafen toegelicht. Als er combinaties van verbijzonderingen zijn ingesteld, wordt toegelicht wat de volgorde van de berekening is bij het bepalen van het indexeringspercentage.

Berekeningsmethode nieuwe huur:

Het indexeren gebeurt met inachtneming van onderstaande formule:

                            Oude huur * Indexeringspercentage = Nieuwe huur

In navolgende paragrafen wordt de berekeningsmethode van het indexeringspercentage toegelicht.

A) Bepalen indexeringspercentage  op basis van de CBS consumentenprijsindex (maand)

Dit is de basismethode waarbij het indexeringspercentage wordt bepaald door uit te gaan van de CBS consumentenprijsindexcijfers van 4 en 16 kalendermaanden voor de ingang van de huurverhoging. Om dit indexeringspercentage te bepalen geldt onderstaande formule:

                    Formule: (CBS indexcijfer nieuw / CBS indexcijfer oud) = Indexeringspercentage CBS

B) Indexatietoeslag

Bij deze methode wordt er, bovenop het CBS indexcijfer een toeslag gerekend. Deze indexatietoeslag moet per huurder ingevuld worden in Omniboxx. Het indexeringspercentage wordt dan als volgt bepaald:

                   Formule: Indexeringspercentage CBS + indexatietoeslagpercentage

C) Indexatiestaffel

Met deze verbijzondering wordt op het berekende indexeringspercentage een zogenoemde 'staffel' losgelaten met als doel het Indexeringspercentage 'gewogen' toe te passen. De weging kan in Omniboxx ingesteld worden in zelf te definiëren stappen. 

Een voorbeeld van een staffel is:

• Tussen de 0% tot en met 2% wordt 100% van het CBS indexeringspercentage meegenomen in de huurverhoging.
• Boven de 2% en tot en met 4% wordt 75% van het CBS indexeringspercentage meegenomen in de huurverhoging.
• Boven de 4% wordt 0% van het CBS indexeringspercentage meegenomen in de huurverhoging.

Als deze staffel wordt toegepast op het indexeringspercentage van 3,49% als verkregen uit de berekening onder A, dan wordt het indexeringspercentage als volgt bepaald:

                 Formule:        (2% x 100%) + (1,49% x 75%) = 3,12%

Als sprake is van een indexatietoeslag van 1% bovenop het CBS indexeringspercentage dan wordt de staffel toegepast op 4,49% en is de berekening als volgt:

                 Formule:        (2% x 100%) + 2% x 75%) + (0,49%x 0%) = 3,5%

Let op: als er een indexatiestaffel is ingesteld, wordt geen rekening gehouden met de waardes die bij een huurder zijn ingevuld als minimale en maximale indexatie. 

Om toch een maximale indexering te realiseren, zal dat in de staffel uitgewerkt moeten worden.

Bij een gewenste maximale indexering van 2% zal de de staffel als volgt ingericht moeten worden:

• Tussen de 0% tot en met 2% wordt 100% van het CBS indexeringspercentage meegenomen in de huurverhoging.
• Boven de 2% wordt 0% van het CBS indexeringspercentage meegenomen in de huurverhoging.

Als deze staffel wordt toegepast op het indexeringspercentage van 3,49% dan wordt het indexeringspercentage als volgt bepaald:

                Formule:        (2%x 100%) + (1,49% x 0%) = 2%

D) Minimale indexatie

Met deze verbijzondering wordt een minimaal indexeringspercentage ingesteld. Dit percentage moet per huurder ingesteld worden. Omniboxx houdt als volgt rekening met dit minimale indexeringspercentage:

1. Eerst wordt het indexeringspercentage (als toegelicht onder A) bepaald.
2. Vervolgens wordt dit indexeringspercentage, indien van toepassing, opgehoogd met de indexatietoeslag (als toegelicht onder B)
3. Ten slotte wordt het aldus verkregen indexeringspercentage afgezet tegen het indexeringspercentage dat als minimum is ingesteld. Dan zijn 2 situaties denkbaar:
   1. Als het verkregen indexeringspercentage lager is dan de minimale indexatie, dan wordt de huur verhoogd met het ingestelde minimum indexeringspercentage
   2. Als het verkregen indexeringspercentage hoger is dan de minimale indexatie, dan wordt de huur verhoogd met het verkregen indexeringspercentage.

In onderstaande tabel is een getallenvoorbeeld opgenomen.

Als er, naast een minimale indexatie ook sprake is van een indexatietoeslag, is de werking als volgt:

E) Maximale indexatie

Met deze verbijzondering wordt een maximaal indexeringspercentage ingesteld. Dit percentage moet per huurder ingesteld worden. Omniboxx houdt als volgt rekening met dit maximale indexeringspercentage:

• Eerst wordt het indexeringspercentage (als toegelicht onder A) bepaald.
• Vervolgens wordt dit indexeringspercentage, indien van toepassing, opgehoogd met de indexatietoeslag (als toegelicht onder B)
• Ten slotte wordt het aldus verkregen indexeringspercentage afgezet tegen het indexeringspercentage dat als maximum is ingesteld. Dan zijn 2 situaties denkbaar:
  1. Als het verkregen indexeringspercentage lager is dan de maximale indexatie, dan wordt de huur verhoogd met het verkregen indexeringspercentage
  2. Als het verkregen indexeringspercentage hoger is dan de maximale indexatie, dan wordt de huur verhoogd met het maximale indexeringspercentage.

In onderstaande tabel is een getallenvoorbeeld opgenomen.

Als er, naast een maximale indexatie ook sprake is van een indexatietoeslag, is de werking als volgt:

Overschreven waardes

Omniboxx biedt de mogelijkheid om overschreven waardes in te vullen. Met deze functionaliteit kan ingegrepen worden op de uitkomsten van de berekeningen als toegelicht onder A tot en met E van deze handleiding.

F) Overschreven waarde als aftopping gebruiken

De overschreven waardes kunnen ingezet worden ter aftopping van het berekende indexeringspercentage. Hiervoor moet op het indexatietype de instelling 'Als aftopping gebruiken' gezet worden.

Als er waardes zijn ingevuld, dan wordt de indexering afgetopt zodra uit de berekening van het CBS indexeringspercentage (eventueel inclusief de indexatietoeslag) een indexeringspercentage komt dat hoger is dan de overschreven waarde.

G) Overschreven waarde als verhoging gebruiken

In dit geval wordt de overschreven waarde gebruikt als basis voor de huurverhoging. Het indexeringspercentage van het CBS en de (indien ingevoerd) indexatietoeslag wordt dan genegeerd door Omniboxx, ongeacht de hoogte van het CBS indexeringspercentage en de ingevulde indexatietoeslag.